重资产困局、现金流崩塌与周期误判：闽系房企的造假与覆灭
《思维深潜研究组》
2026 年 2 月，福建证监局一纸行政处罚文书，将中庚集团实控人梁衍锋的资本骗局公之于众，而比监管罚单更具冲击力的，是其核心资产的彻底崩盘。位于上海闵行、被誉为 “闵行国金” 的中庚环球创意中心两栋总部写字楼，作为中庚巅峰时期的标杆资产，以28.61 亿元的起拍总价登上司法拍卖台，却接连三次遭遇零出价流拍，即便降至20.7亿元再调整打包拍卖至 16.56 亿元，不断折价仍无人接盘。这套曾估值超百亿的核心重资产，在集团生死关头，非但没能成为现金流救命稻草，反而沦为无法变现的债务包袱，直白印证了梁衍锋的致命失误：对地产周期的严重误判，叠加现金流管控彻底失效，让重资产从扩张底气变成压垮帝国的最后一根稻草。这场从资本狂欢到深渊坠落的悲剧，正是民营房企激进扩张、无视市场规律的典型缩影。
一、草根崛起：闽商扩张与重资产陷阱的埋下
梁衍锋的创业之路，带着闽商敢闯敢拼的鲜明烙印。早年从建筑施工基层起步，1997 年创立中庚集团，立足福州打造 “香系” 住宅项目，快速积累原始资本，踩中房地产黄金十年的行业风口，顺势开启全国化扩张。他不甘于仅做住宅开发，执意布局重资产商业地产，将上海作为全国化核心阵地，重金打造中庚环球创意中心与中庚漫游城综合体，试图以地标资产树立行业地位。
巅峰时期，中庚集团跻身全国房企百强，形成地产开发、商业运营、产业园区、物业服务多元布局，账面资产规模持续攀升。但梁衍锋的扩张逻辑，从一开始就暗藏危机：全程依赖高杠杆、高周转模式，将大量资金沉淀在写字楼、商业综合体等变现周期极长的重资产中，忽视经营性现金流的储备与流动性管理。他坚信地产上行周期会持续，重资产只会不断增值，却从未预判到行业拐点与资本监管的收紧，为后续的全面溃败埋下伏笔。
二、资本豪赌：入主上市公司遇阻，市值一路暴跌
2017 年，梁衍锋斥资 21.5 亿元高溢价收购东方银星（后更名庚星股份，600753.SH，现*ST海钦）控制权，正式切入 A 股资本市场，其核心目的清晰直白：将中庚优质地产业务注入上市公司，实现资产证券化，打通资本市场融资通道，用金融资金反哺重资产扩张，进一步做大商业版图。
入主之初，市场对中庚借壳上市预期高涨，资金追捧推动庚星股份股价走高，市值一度冲高至近 50 亿元，梁衍锋的资本布局看似一帆风顺。但他严重误判资本监管周期与地产行业周期：随着 A 股全面收紧涉房企业重组、资产注入政策，地产业务装入上市公司的路径彻底被堵死，庚星股份迅速沦为无核心主业的空壳公司，股价与市值应声暴跌。这场资本豪赌的失败，直接切断了中庚的外部融资来源，让本就紧张的现金流雪上加霜。
三、双重误判：周期错配与现金流枯竭，重资产沦为死资产
梁衍锋的溃败，根源在于双重周期误判，最终引发现金流全面枯竭，重资产彻底失去流动性。其一，是对地产行业周期的误判，他深陷黄金时代的扩张思维，无视行业下行信号，持续加码重资产，导致大量资金被长期占用，经营性现金流无法覆盖债务与运营成本。其二，是对资本监管周期的误判，执着于地产资产资本化，却低估监管红线，上市平台融资功能作废，集团失去外部输血通道。
当行业寒冬来临，销售回款断崖式下滑，银行融资全面收紧，中庚集团现金流瞬间断裂，债务违约、项目停工、诉讼缠身接踵而至。此时，梁衍锋寄希望于处置核心资产自救，上海中庚环球创意中心作为最优质的资产被推向拍卖台，28.61 亿的起拍价已较巅峰估值大幅折价，却连续三次流拍。商业地产市场低迷、大宗资产流动性差，加之集团债务危机缠身，即便大幅降价也无人敢接盘，重资产彻底失去变现能力，无法为现金流续命，这一现实彻底击碎了梁衍锋的最后希望，也让他走上财务造假的不归路。
四、造假迷局：粉饰业绩与资金占用，最后的疯狂自救
现金流枯竭、资本幻想破灭、重资产变现无门，三重绝境之下，梁衍锋彻底放弃合规底线，主导庚星股份实施系统性财务造假，试图掩盖集团危机。2018 年，庚星股份通过全资子公司开展无实质商业往来的燃料油贸易，仅靠单据与资金流转虚构业务，半年报虚增营业收入 9.93 亿元，占当期披露营收的 88.64%；年报虚增 14.88 亿元，占当期披露营收的 77.10%，以此粉饰上市公司业绩，稳住股价避免市值进一步崩盘。
同时，梁衍锋利用实控人身份，通过关联方非经营性占用上市公司资金，2020至2021年，借助无商业实质的钢材贸易、垫付工程款等方式，侵占上市公司资金合计超 4800 万元，将上市平台变为中庚集团的 “提款机”，试图填补集团现金流缺口。上述资金虽于 2022 年 12 月底全部归还，但造假终究无法解决根本问题，重资产依旧无法变现，债务危机持续发酵，这场违规操作只是延缓了危机爆发，却让梁衍锋与中庚集团触碰法律红线，为最终的覆灭埋下伏笔。
五、巅峰坠渊：帝国崩塌与房企扩张的终极警示
随着福建证监局造假事实披露，梁衍锋个人被处以 430 万元高额罚款，中庚集团被罚 450 万元，上市公司庚星股份（现*ST海钦）被罚 500 万元，合计罚款超 1600 万元。个人列入失信名单，商业声誉彻底破产；中庚集团地产板块全面停摆，福州、大连多地项目停工引发业主维权，上海、福州核心商业资产被司法查封、拍卖，昔日横跨多领域的商业帝国分崩离析。庚星股份控制权被司法拍卖，中庚集团仅持股不足 1%，彻底退出资本市场，*ST 海钦濒临退市，市值几乎归零。
中庚环球创意中心三次流拍的结局，早已预示了这场败局：在行业下行周期中，重资产非但不能抵御风险，反而会加速企业死亡；现金流才是房企的生命线，脱离流动性的资产规模毫无意义。梁衍锋的悲剧，本质是对行业周期的漠视、对现金流的忽视、对资本合规的无视，执着于高杠杆重资产扩张，误判政策与市场趋势，最终在危机来临时无任何自救能力。这一案例为整个行业敲响警钟，唯有敬畏周期、坚守合规、保障现金流安全，摒弃激进扩张思维，才能在市场波动中长久立足，任何逆势豪赌与违规造假，终将难逃覆灭的结局。
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